<<海外市場及總體經濟>>
突破網購夾殺 百貨公司營業額回神 今年邁向3000億大關
鉅亨網記者趙曉慧 台北 2014-09-15 11:35
網路購物崛起，一度威脅百貨公司的生存空間，但透過樓層改裝、引進電影院及餐飲名店等，消費人潮再度回籠，今年前7月百貨公司營業額年增率已回升至6.0%，加上今年景氣復甦，預估全年營業額邁向3000億元大關。
經濟部統計處今天(14日)發表上述統計。
百貨公司營業額為反映民間消費指標之一，近10年來，除了卡債問題與金融海嘯風暴，營業額於2006年、2008年呈負成長外，其餘各年均呈正成長。但近幾年受到網路購物興起、消費者喜好變化快速，及國外平價商品進軍國內影響，2012年及2013年的年增率有下滑現象，僅各增3.6%及3.1%。
統計處指出，百貨公司開始積極轉型應變，進行樓層改裝與櫃位調整，持續引進熱門餐飲名店、時尚服飾精品、電影院等，並結合休閒、娛樂、觀光等產業，吸引及積聚人潮，今年前7月百貨公司營業額年增率已回升至6.0%。
百貨公司營業額具有明顯且規律性之淡旺季態勢，每年年初因春節因素，除舊佈新，加上年終獎金商機挹注，帶動農曆年前買氣升溫。9月至12月間，各大百貨公司週年慶活動陸續展開，推升整體業績達到最高峰，加上氣候轉冷，帶動保暖商品熱銷，且因耶誕節與跨年活動加持，延續先前買氣。
統計處表示，近5年各年第4季營業額占全年營業額之比重介於32.3%至33.7%之間，均為營運之高峰期，顯示週年慶及節慶等行銷策略對百貨公司營運之重要性。
按照百貨公司銷售商品的結構來看，統計處說，以衣著及服飾(占44.1%)為主，餐飲(占16.2%)次之，個人用品(占15.4%)再次之，因近年來百貨公司紛紛引入知名的餐飲品牌進駐，藉以提升人氣及業績，預估未來餐飲比重有上升趨勢。
展望今年，統計處表示，今年景氣復甦，民間消費動能增加，加上百貨公司之營運調整，預估百貨公司全年營業額邁向3000億元大關。
餐飲染餿 恐衝擊9月營收
作者記者劉靜瑀╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月16日 上午5:50工商時報【記者劉靜瑀╱台北報導】
油品染餿，時間點還在中秋節前夕爆發，重創中秋商機。經濟部官員表示，此波油品問題已嚴重影響民眾考慮外食的安全性，餐飲業直接受到衝擊，其影響性恐將比去年5月毒澱粉以及去年油品標示問題，還要嚴重。
行政院官員說，9月爆發餿水油品事件有如滾雪球般，越演越烈，將比去年10月的食用油風暴更為嚴重。官員分析，去年黑心油事件主要是食用油生產方式造假，比較類似標示不符，但今年的餿水油風波已是產品本身品質堪慮，一旦民眾對食安疑慮升高，事件恐怕不會這麼快落幕。
從經濟部歷史統計資料分析，去年5月毒澱粉與10月黑心油事件爆發時，當月的餐館業業績分別為284與269億元，營業額表現各衰退1.9％與0.1％，顯見食安問題直接受影響的就是餐館業。
經濟部官員指出，毒澱粉事件首波受到衝擊的屬於夜市攤販，但此波餿水油卻讓不少名店也倒栽蔥，就連知名餐廳與油飯業者也都意外成為染餿名單之列，可想見9月餐飲業表現勢必受到影響。
原本應該業績長紅的中秋節檔期，卻突爆發餿水油事件，讓不少知名糕餅店業者急著退、換貨。不過，官員也分析，在零售業內的「食品、飲料及菸草製品零售業」當中，不少消費行為可望出現「替代效應」，意即不買有疑慮的商品，改買價格較高的有機或進口品牌，因此相較直接受衝擊的餐飲業，零售業的整體業績數字不一定會往下走。
貨貿協議復談的突破與挑戰
2014-09-15 經濟日報 社論
停頓了11個月後，兩岸貨品貿易協議終於在上周復談。這次號稱是「第九回合」的貨貿談判，其實從很多的角度來看，更像是「第一回合」，例如，這次是太陽花學運過後的首次接觸，也是我方新的主談人，國貿局新局長第一次上桌，更是外界第一次比較清楚地了解貨貿協議的談判方向與協議內容，無怪乎各界都用彷彿是兩岸首次談判的眼光來看待。
無論這是第九還是第一回合的貨貿談判，都具有重要意義。首先，學運過後，兩岸雙方可能都對協議下一步要怎麼走感到徬徨；我方更一直擔心，陸方是否會用暫緩協商的方式來表達立場。
隨著中韓FTA即將完成，中國本身的供應鏈逐漸完整之際，我們在中國市場的競爭局面愈來愈嚴峻，再加上亞太經濟整合加速，貨貿協議稍可緩解壓力，甚至可以擴大戰果，是關鍵的抗韓、抗邊緣化的武器之一。這次重啟談判，象徵了兩岸已拋開學運以來盤整期的陰霾，重新回到原來的軌道，具有重要意義。
再者，新談判團隊也有注入新動能的意義。過去經濟部的談判模式是兩岸與國際談判切割：國貿局負責兩岸協商，談判代表辦公室負責國際談判。殊不知二者雖有不同，但基本原則與議題性質卻有高度共通性，因此過去的分工導致經驗無法交流互通，資源與人力也分散，自然造成限制。隨著國貿局長仍繼續兼任副總談判代表，兩個職務合體，讓兩岸及國際經貿談判的經驗、專業及資源可以發揮綜效，相互支援互補，預期將有助於貨貿協議的推動。
過去服貿協議爭議及學運的主要訴求之一，就是談判的資訊不透明，以及立法院監督權限有模糊地帶。這次復談，我們看到政府事前舉辦了超過200場的產業意見徵詢，第一次公開了談判方向，降稅模式以及公布談判日期，而過程中不但主談人每天會後說明進度，結束後亦有簡要的報告。這些創舉雖然凸顯前八回合的黑箱，但代表著政府對民意的回應與交代，值得肯定，更是恢復社會對協商信心的重要一步，未來應該在不損及談判策略的前提下，更加透明。
雖然如此，貨貿協議的未來仍有許多挑戰。我方主攻的產業，包含面板、機械、汽車與石化業，都是我國有競爭優勢，但關稅或其他限制仍高的項目，例如機械關稅超過9%，汽車整車仍有配額限制，而陸方則期待我方給予最惠國待遇，解除包含900餘項農產品在內的貨品進口管制。我方所要求者，是中國積極推動的產業；陸方所要求者，則是我方相對敏感弱勢的項目，彼此利益衝突，談起來必然困難。政府除了要時時徵詢產業意見外，更需要加速建立制度化的協助輔導機制，甚至加碼擴大預算規模，以降低負面衝擊。
此外，貨貿協議的文本將包含納入食品安全檢驗與動植物防疫檢疫措施、技術性貿易障礙、貿易救濟及透明化機制等規範。這些所謂「非關稅貿易限制」，正是近年來台商及各國抱怨連連的主要障礙所在，因為如果貨品在大陸海關就被阻擋拖延，法令規章又模糊不明，關稅再低也枉然。這些規範加上關稅優惠，才能真正彰顯貨貿協議的價值，也是未來談判代表要放心思好好談的項目。
最後，兩岸協議監督條例尚未完成立法，是部分人士反對貨貿復談的主要論點。面對中韓FTA及區域整合節節逼近，貨貿協議又需要時間理順千頭萬緒，為了避免台灣繼續原地踏步，立法院應該做為政府談判的後盾，儘快完成立法，才是台灣的最大利益所在。
人民幣大退燒 存款變龜速成長
自由時報 – 2014年9月16日 上午6:11〔自由時報記者盧冠誠／台北報導〕
三○○○億大關難突破
台灣人民幣存款進入停滯期，儘管近期人民幣匯率回穩走揚，但人民幣三○○○億元大關仍難以突破，且連續四個月以不到一％的速度龜速前進，相較過去動輒百分比兩位數以上飆速成長差很大。
中央銀行昨公布八月底外匯指定銀行（ＤＢＵ）人民幣存款餘額為人民幣二四三三．六三億元，較七月增加人民幣二十三．七五億元；不過，與過去單月經常大增逾人民幣百億元相比，熱潮已明顯降溫。
國際金融業務分行（ＯＢＵ）表現更差，餘額降至人民幣五一八．八一億元，月減人民幣一．五七億元，為連續第四個月衰退。合計八月底ＤＢＵ及ＯＢＵ人民幣存款餘額為人民幣二九五二．四四億元，月增人民幣二十二．一八億元，增幅○．七六％。
央行外匯局副局長顏輝煌表示，台灣人民幣存款餘額現階段呈現「穩定成長」，未來不太可能大漲或大跌；而香港七月底人民幣存款餘額為人民幣九三六八億元，月增人民幣一○九億元。
至於何時可達人民幣三○○○億元大關，顏輝煌說，這無法預測，同時要以平常心看待。
市場原先期待，台灣人民幣存款可望在五月突破人民幣三○○○億元，但人民幣匯率農曆年後跳水重貶，單向升值神話破滅，投資人變得更謹慎，即使近期人民幣回升，不少銀行再度推出三％以上優惠定存專案，存款仍未明顯成長。
顏輝煌指出，觀察八月人民幣存款餘額，除了新增存款外，目前寶島債規模為人民幣二一四億元，有部分存款轉投資寶島債，另有一些資金到期後不續存，獲利了結或轉往其他外幣存款。
ＤＢＵ和ＯＢＵ八月底人民幣貼現及放款餘額僅人民幣一七六．八一億元，占總存款比重不到六％，而銀行吸收人民幣存款後，主要去化管道仍集中在中國銀行台北分行，目前中銀台北給參加行一年期轉存利率約三．五三％。
利差已與新台幣差不多
「人民幣沒有比較好賺！」一位三商銀主管坦言，由於收益較高的人民幣放款有限，導致銀行人民幣存款的整體平均利差僅約一．五個百分點，與新台幣一．四個百分點差不多。
日本政府放任 日圓有續貶空間
2014/9/16【聯合報╱記者孫中英／台北報導】
日圓匯率近期走軟，星展銀行昨天發布報告指出，近期日本經濟部表示，弱勢日圓對日本經濟整體有益，在此前提下，研判日本政府將容忍日圓走弱，日圓還有繼續貶值的空間。
星展銀行指出，日本政府近期公布的經濟資料乏善可陳，除第2季度GDP成長率向下修正之外，日本消費者信心指數8月也下跌。這些疲軟的經濟數據都讓市場質疑，日本政府是否還會在明（2015）年提高第2輪消費稅稅率。
不過，到目前為止，日本官方言論依舊顯示，將會如期調高第2輪消費稅率。星展銀行表示，如果下一輪消費稅率如期調高，日本政府應會推出相應的制衡措施，以減少調高消費稅率對經濟成長帶來的負面影響；例如日本政府可能會啟動價值3兆日圓的補充性預算，並有可能在年底前，就先推出具體的降低企業稅率細則。
星展銀行表示，預期日本中央銀行會持續以定量和定性的貨幣寬鬆方式，保持擴張性貨幣政策，直到明年為止。而日圓兌美元匯率日前突破100到105日圓區間，並上升到106日圓，日圓明顯走弱。星展銀行表示，由於弱勢日圓對日本經濟有益，研判日本政府會容忍日圓走軟一段時間。
歐美經濟成長預測 OECD下修
2014/9/16【經濟日報╱編譯余曉惠／綜合外電】
經濟合作發展組織（OECD）調降美國、歐元區等已開發經濟體的經濟成長預測，並呼籲歐洲央行（ECB）加碼貨幣刺激，對抗通縮風險。
OECD 15日局部更新半年一次的成長預測，其中七大工業國（G7）今年的成長預測都遭下修；明年七國中有五國遭調降，只有加拿大不變、英國略為上修。
OECD如今預測，美國今年將成長2.1%，低於5月預測的2.6%。歐元區也從5月預測的1.2%調降至0.8%；義大利更從原估的成長0.5%，修正為萎縮0.4%。
美國明年將成長3.1%，不如先前預測的3.6%，歐元區明年將成長1.1%，也不及原先預測的1.7%。
OECD也說，日本銀行（央行）可能得進一步刺激經濟，作為2015年二度調漲消費稅的配合措施。
蘇格蘭若獨立...經濟先苦十年
2014-09-16 經濟日報 編譯／葉亭均、林佳賢、鍾詠翔
大型基金經理人多數認為，蘇格蘭如果自英國獨立，經濟將面臨痛苦的十年。
蘇格蘭18日將舉行公投，但市場紛紛預測獨立後果弊大於利。在蘇格蘭雇用數萬名員工的銀行業與保險業者已警告，如果公投結果支持獨立，他們將遷往英國；零售業與電信業者則警告會漲價，使經濟學家預測獨立的後果悲慘。
憂心蘇格蘭獨立會造成廣泛影響的投資人已經拋售蘇格蘭企業股票，並且押空英鎊，導致英鎊上周貶至10個月低點。摩根大通經濟學家表示：「短期內，我們預期英國公債與英鎊市場會因公投而進一步動盪，而且如果結果是贊成獨立，市場會立即反應。」
Capital Spreads的調查顯示，蘇格蘭經濟前景在獨立後的數年會逐漸變得黯淡。
在針對200名基金經理人的調查中，僅五分之一的人表示獨立一年後經濟將大幅轉弱，但認為獨立十年後經濟會很差的人數增加近一倍。
約41%的投資人預測蘇格蘭獨立十年後經濟會大幅變差，22%認為會稍微變差，20%認為持平，僅18%的人認為屆時經濟會改善。
英國央行總裁卡尼上周暗示，獨立將導致蘇格蘭面臨大幅刪減開支或提高徵稅，以建立外匯存底來確保金融穩定。
此外，蘇格蘭是原油的重要產地，目前尚不清楚蘇格蘭與英國分家後將如何劃分能源資源。蘇格蘭是否延用英鎊或設新貨幣也是未知數，而且情況極為複雜。
德意志銀行策略師哈維表示：「如果你有投資英國資產，你應該要非常留意。蘇格蘭公投支持獨立將大幅衝擊英國成長與投資。如果你有蘇格蘭資產，這些資產將突然不列為相同的稅制或監管範圍內。」
五關卡 將考驗500萬人
蘇格蘭獨立公投在即，若通過獨立，這個人口僅500多萬人的國家將面臨五大經濟考驗。
貨幣：由於英國政府先前已表明拒絕與蘇格蘭成立貨幣聯盟，經濟學家認為蘇格蘭獨立後最好的選項是，先單方面採用英鎊，之後自行設立央行和推出本國貨幣，並將貨幣的匯率釘住英鎊，但缺點是，若投資人對蘇格蘭貨幣貶值的疑慮升高，資金可能大舉外逃，進而引發貨幣危機。
外匯存底：為了將貨幣匯率釘住英鎊，蘇格蘭也需要鉅額外匯存底，這筆金額可能遠高於先前英國央行總裁卡尼表示英國願意支付的150億英鎊（243億美元）「贍養費」。若以丹麥外匯存底占國民所得比率推估，340億英鎊才是蘇格蘭外匯存底的安全水位，要補足如此龐大的差額意味著背負沉重債務。
公共財政：基於英國政府財政拮据，獨立的蘇格蘭勢必得經過一番討價還價才能分到自己滿意的財產。即使分家戲碼圓滿落幕，一旦來自石油的收入下滑，蘇格蘭政府就得面臨比英國還要嚴峻的撙節和增稅難題。
生產力：就長期而言，蘇格蘭的繁榮將視經濟成長能否持續提高生活水準而定，這意味勞工或資本生產力必須提升。
蘇格蘭政府希望藉由降低企業稅負催生新的企業家精神，然而減稅政策發揮的效果能否彌補石油及金融業等高生產力產業走下坡的影響，仍是未知數。
人口：蘇格蘭人口老化速度可能比英國其他地區快，這將為公共財政和健保預算帶來沉重壓力。為提振經濟，蘇格蘭還需爭取更多外籍勞工和移民遷入。
蘇格蘭政府已承諾將設更為透明和有效率移民審查制度，但若移民潮不如預期，蘇格蘭將無法照自己的意思挑選移民。
OECD預警：恐成地緣風險
經濟合作發展組織（OECD）預警，蘇格蘭獨立是全球經濟復甦的地緣政治風險。
OECD說，蘇格蘭獨立會帶來更大的不確定性，並且「需要花費多年才能切斷蘇格蘭和聯合王國的關係」。
若蘇格蘭獨立，金融安排上的不確定性，包括蘇格蘭將使用的貨幣，令蘇格蘭的未來蒙上陰影。
Berenberg首席英國經濟學家伍德指出：「蘇格蘭獨立的立即性影響很嚴重，並引發不確定性。」
另外，雖然OECD下修英國今年的經濟成長率，但英國2015年的經濟增長率將優於預期。
儘管英國2014年的經濟展望被下修，但英國今年的經濟成長動能仍優於七大工業國（G7）其他成員。
全球房市 將面臨修正
2014-09-16 經濟日報 編譯／任中原
國際清算銀行（BIS）警告，全球住宅房地產價格高估最嚴重的前五大國家是依序是挪威、澳洲、英國、瑞典及法國；BIS警告，「這可能是預期未來房價將修正的理由之一」。
BIS公布最新的全球房價指數（基準數為100），這項指數經過季節因素、通膨率、「房價對可支配所得比」及「房價對房租比」調整。其中挪威的房價指數值約220，澳洲200，英國、瑞典及法國分別在150-200之間。
BIS指出，目前已有許多國家的房價對房租比已經大幅偏離長期趨勢水平，包括加拿大、挪威、瑞典、澳洲、比利時及法國，可能會成為未來房價回檔的原因。
再者，觀察房價對可支配所得比，顯示全球大部分德國家目前的房價，仍尚未明顯偏離長期趨勢水平，但是加拿大、比利時及法國的偏離程度相當明顯。
<<台灣房產相關>>
專家：房市第5波景氣高峰近尾聲
作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月16日 上午5:50工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
台灣房市發展迄今50年以來，共經歷5波景氣循環，期間台北市房價大漲226倍、遠高於國民所得成長倍數87倍；惟學者專家表示，現階段台灣房市、法令都進入成熟期，已進入第5波景氣高峰的尾聲，建築業應在房市步入盤整期，未雨綢繆，積極轉型多角化。
政大地政博士、宏大不動產估價師事務所長卓輝華最新完成、台灣近50年來首見的「台灣房市50年回顧與前瞻」研究報告，指出台灣房市50年來，總共經歷5波景氣高峰，第5波高峰正落在2013年；這50年，國民所得成長87倍、達2萬1,586美元，房價（台北市）則是大漲226倍、每坪平均85.5萬元。
卓輝華表示，民國70年第一波房市泡沫危機，讓300多家建商宣布倒閉或結束營業、占全台達3分之1。87年爆發第二波泡沫危機時，財務危機建商家數更破表，營建股連續4年每年市值縮水45％。展望未來，台灣房市、不動產稅制和法令已進入成熟期，加上「人口紅利」面臨流失，不利房市需求撐盤，建築業將面臨考驗，但「銀髮」時代、「小宅化」時代來臨，也頗具契機。
大安區房價跌 海嘯來首見
2014-09-16 經濟日報 記者／郭及天
房市盤整期來臨，台北房市出現「蛋黃區」房價率先失守。據吉家網不動產統計，台北市大安區第2季房價較去年同期下跌2.28%，為2008年金融海嘯以來首次房價年變動呈負成長，吉家網董事長李同榮表示，查稅、限貸打房政策讓高總價市場被不正常壓縮。
吉家網為一跨各品牌系統的B2B流通平台，目前有3,200家會員公司，國內房仲約五成均為其會員，統計資料由其會員實際成交資料分析而來。
李同榮指出，從長線來看，全台房市表現仍是北部會優於南部，台北、新北自金融海嘯至今，五年來房價分別漲86%、101%；從SARS以來十年間房價分別漲186%、151%，在全台各都名列前茅。
他表示，未來台北市房價走勢以大安區為觀察指標，新北市以新板特區為指標。此外台北市南港區副都心與新北市新莊的副都心，這兩個副都心的房價強弱，也是未來雙北房市的觀察重點。
吉家網不動產昨（15）日公布第2季六大都會區中古屋成交行情報告。最值得注意的是，大安區第2季平均單價為每坪90萬元，較去年同期每坪92.1萬元下跌2.28%。該統計顯示，台北市12個行政區中，僅大安、中山二區房價下跌，全台六都近80個主要行政區中，也僅六個行政區房價下跌，大安區房價跌幅2.28%在全台房價跌幅排行第三，僅次於跌5.56%的新北淡水、與跌2.45%的台中西區。
該調查顯示，今年第2季房價漲幅最高前五名，均位於台南、高雄，房價漲幅均逾25%。
李同榮表示，大安區房價率先失守，與政府以查稅、限貸打豪宅及高總價產品交易有關，造成高資產族群對房市短期觀望，高總價產品交易量急速萎縮，把大安區平均單價拉低，還不能解讀為景氣反轉。
新北市淡水區房價年跌幅達5.56%，為全台最高。李同榮說，這是淡水歷年來房價走勢的特性。
下半年 全台量縮雙北小挫
吉家網董事長李同榮認為，今年第3、4季房市「全台交易量縮、雙北房價小跌」已是必然之勢，目前房市的量價表現是受到打房政策壓縮加上選舉因素干擾，使買方不願出手。真正影響未來三年房價走勢的關鍵，要看明年上半年交易量能否回穩，若房價一跌不回頭，將確立房市走空格局。
李同榮表示，短線投資客已銷聲匿跡，自用型買屋、換屋客在等房價下跌，造成交易量嚴重萎縮失真，以台北市來觀察，近年每年約有4萬戶的交易量，平均每個月應有3,300戶，而現在台北市至少每個月有1,000戶受到政策影響而持續觀望，若加計新北市，大台北一年有近2萬戶的買方撐住不願進場。
李同榮預期，在這種交易量被不正常壓縮下，今年第3、4季，房價下跌的行政區會大幅增加，下修幅度也會增大，但年底選後政局與不動產稅制等政策明朗化，房市買氣將會稍微回升，交易也會比較活絡。
若明年上半季房市交易量回穩，他表示，可確立未來幾年房市盤整格局，但若明年上半年交易量未回溫、房價跌幅過深，房價就不會回頭，確立中長期走空的格局。
房仲：雙北地價高 矮房走俏
中央社 – 2014年9月15日 下午5:01（中央社記者韋樞台北15日電）
今年前7月的建築使用執照量達2萬3078棟，其中1到5樓的使用執照大於其他分類，10樓以下執照在雙北市逾6成，房仲分析，主要是 5樓公寓或透天屋主自行增建或改建所致。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，近年來不少建商回頭在郊區或是低密度開發區推出透天個案吸引買方注意外，許多 5樓或是透天屋主因都更無望，寧可自行增建或改建，也是低樓層建築占比多年來居高不下的重要因素。
徐佳馨指出，高樓雖然可以成為指標，但林立的高樓不一定能提供好的生活環境，歸納出 5樓以下占多數的兩大因素，其一是某些買方對透天情有獨鍾，近幾年包括北市北投、文山；新北市新店、三峽、林口一帶，推出不少代表性的透天產品，對喜歡有天有地客戶頗具吸引力。
其次是都市更新難度高，許多市區內低矮建築索性自行加裝電梯、或重新改建，讓執照總量持續不墜。
另一個值得注意的是，今年北市在 6樓到10樓的占比高達33.68%，相較新北市在6到15樓的占比顯得平均。徐佳馨分析，超高大樓必然成為指標，不過近年來市區土地取得困難，整合難度高，即使整合也可能無法卡位大馬路，高度自然受到限制，不少巷弄內的鳥籠建案應運而生，也是地價飆漲後的一大無奈現狀。1030915
蘆竹央行限貸第二屋 南崁首購小宅領航
2014-09-16 【住展房屋網/台北報導】
據住展雜誌統計，受到房市走弱及央行擴大銀貸管制影響，蘆竹市今年(103年)以來的新成屋與預售屋推案量，只剩約612戶，相較去年(102年)的1257戶，只剩約五成的案量，其銷售量也只有去年的一半，平均只售出約四成，銷售成績幾乎創下近三、四年來的低點。
其中單價較高的南崁地區，更因每坪房價約在30萬上下，且前期推出的個案多是大三、四房的換屋型產品，人氣降至10餘組/週，買氣相對也受到影響，而今年新推的首購建案，如「京澄清朗」、「人文秀樹」等案，人氣則相對不錯，最多每週還可來到35組的看屋客。其中採邊建邊售，且初進場時期在南崁地區獨有二、三房的產品，形成獨賣現象，如今該案已全部完工，馬上可交屋入住，故銷售成績一帆風順，據「京澄」案專案經理表示，該案目前已售出約九成，成為今年南崁地區銷售最佳的個案。
至於「人文秀樹」案基地還在地下室工程，故租設外接待於南祥路店面，附近商家市集林立，且靠近羊稠坑登山步道入口，人潮、車潮相當多，故還未正式釋出大量媒體，每週就有逾20組的人氣，初期反應不差。
另外，位於南崁路上的「宜誠君悅3」案，因是乙種工業用地，登記為一般事務所，且門牌隸屬於龜山鄉，故以每坪不到27萬的低價搶客，每週也有逾20組的客戶上門賞屋，據了解，此案因具有低單價的優勢，且屬南崁生活圈，近南崁交流道，故已有逾五成的銷售佳績。
低價奏效 三低小宅逆勢熱銷
作者記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2014年9月16日 上午5:50工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
建築業指出，最近台北都會區的小宅新案，紛紛逆勢脫穎而出，訴求低單、低總、低自備的「三低」產品屢傳順銷，房市並不如想像中悲觀；展望中長線，多家一線建商也未雨綢繆，紛紛跨足觀光飯店、購物商場、以及銀髮住宅等新事業體。
住展雜誌最近調查指出，儘管不動產租稅打房政策頻頻出手，房市買氣量縮1∼2成，惟台北都會區房價易漲難跌，部分「三低」產品，紛紛衝出不錯的人氣和買氣。像樹林南山人壽BOT案附近、緊鄰板橋的「超級城市SUPER1」，主打「3字頭」房價、訂簽10％，完工前分期再繳10％，其「三低」優勢，對年輕客層極具吸引力，據傳推出開賣第1周就被訂走220戶。
景美「華固新天地」地上權小宅案，以低單、低總，一路熱銷，前排SOHO商務辦公住宅已售罄、後排住宅也近尾聲，平均熱銷逾8成。
另外，竹北興富發大案「興富發巨人」打出2房廣告價598萬元、訂簽55萬元起跳，據悉，「三低」策略吸引單周來客破百組；同樣屬興富發的新案-新北市紅樹林大案「豐悅城」，也以「三低」取勝，以中小坪數、8％使用執照取得前輕鬆自備的付款方式，殺出紅盤，據悉開賣1個半月週來人平均破80組至100組，算是叫好叫座指標案。
林口「長耀雙峰匯」也算是高人氣指標新案，周平均來人平均在40∼50組，據悉銷售進度直破5成，小坪數產品最受青睞；同樣位於林口的文化三路戰區，長虹建設的「長虹天際」和董事長李文造擁有的聯虹建設「聯虹天耀」，也是熱銷案，其中「聯虹天耀」挾其小坪數優勢迅速脫穎而出。
然而展望中長線，多家一線建商紛紛為分散景氣波動風險，跨足觀光飯店、購物商場，像國建、名軒、冠德、興富發、日勝生、遠雄建、鄉林、皇鼎等，都作足準備；其中國建更跨足健康管理事業，計畫延伸到「無障礙住宅」，興富發也計畫攜手日本大和房屋集團，開發銀髮社區。
北宜直鐵是雙溪的萬靈丹？ 恐怕沒那麼簡單
2014-09-16 【住展房屋網/台北報導】
交通部鐵改局日前於雙溪召開北宜直鐵說明會，環團聞聲趕到，質疑鐵改局只報喜不報憂，忽略地質、水文及生態破壞，且未經過環評即著手規劃的作法已違法，要求鐵改局應說清楚講明白，但在地居民也反嗆環團非當地人，對於當地建設無從置喙，雙方針鋒相對，再度掀起開發與保育的風暴角力。
這是每當開發與環境衝突時，總會上演的戲碼，對雙溪居民而言，長期被視為偏鄉，具經濟效益的開發建設每每擦身而過，難得因北宜直鐵成為目光焦點，且看好雙溪未來成為轉運樞紐，可望帶來龐大的觀光商機，不少居民將直鐵視為雙溪翻身的最好機會。
但住展房屋網企研室覺得，若要將開發商機與地方受惠畫上等號，或許太過簡化，開發建設有利就一定有弊，姑且不論環境因素，雙溪不妨看看前例的宜蘭，再來思考地方要的是什麼。
宜蘭在雪隧開通後，往來台北便利許多，觀光人潮迅速增加，看著遊覽車載著一車一車的顧客，商家個個笑得合不攏嘴，但交通改善也帶來的房地產炒作，與台北相較，半小時可達的宜蘭可說是便宜得很，吸引台北客湧進購屋，堆高房價，宜蘭與羅東兩大城鎮的透天產品，千萬門檻已成基本行情，在地居民的薪資增長遠遠追不上房價漲幅，也出現買不起房的怨言。
交通便利帶來人潮商機，也同時帶走了長居民眾，當北宜往來大幅縮短後，民眾便往就業條件相對好的台北移居，雖有不少台北退休族遷入，但宜蘭青年的流出卻更為嚴重，自雪隧通車時宜蘭人口逾46萬，但現今僅剩45萬8千餘人，人口數不增反減，也間接的降低鄉村的人口活力。
回來看看雙溪，雙溪發展受限的先天原因在於腹地狹小，這樣的條件並不會因直鐵設站而改變，且雙溪新站最大的功能是轉乘，會帶來多少站外消費還是未知數，再者，原本雙溪與沿線的瑞芳、三貂嶺及貢寮等地共同架構完整的觀光圈，觀光客會站站漫遊，但北宜直鐵的乘客是以宜蘭為目的，雙溪只是過渡，商機當真無限？只怕吸引都市民眾的目的不如預期，反而遭受市區的磁吸效應所累。
在期待地方發展之餘，雙溪民眾也應做好可能失望的心理準備，況且開發可能損及當地的自然觀光資源，這是雙溪觀光業的產業根本，如何避免開發造成的破壞，不只是規劃單位的權責，也與在地民眾的取捨息息相關。
《台股青紅燈》打腫臉充胖子
自由時報 – 2014年9月16日 上午6:11
■費特曼
國內房市現在就像是打腫臉充胖子，交易急凍、但房價卻未下修，似乎只是在升息號角吹起前力撐場面；其實，房市走向的關鍵只在個「錢」字，現在是價錢太高，但市場的錢卻是愈來愈少。
以雙北市、桃園縣等房市主戰場的買賣移轉棟數來看，都創下2003年SARS時期以來同月新低紀錄，若房市交易持續低迷，今年全國買賣移轉棟數勢必將改寫SARS後新低量。
房市有多冷，某代銷大老就舉例，在重劃區的建案假日接待達2百餘組、竟沒成交半組，市場之冷是史上未見；這大老也坦言，相較SARS、09年金融風暴，房價快速修正、市場交易跟著回升，但這波房市之冷竟看不到盡頭。
講白點，現在房市交易凍就是開發商與代銷間的拉鋸、投資客與自住買家間的對抗。台灣房市長達10多年大多頭，開發商多是口袋滿滿，且庫存土地若在幾年前陸續買進、成本較低，怎可能會降價銷售；而投資客在低利及稅負環境未改變前，持有成本也偏低，當然選擇繼續拗下去。
那房市何時會解凍？沒人說得準，低利率環境造成打房如同在海水中擰乾海棉般困難，但如果將海棉從海水中拿出、在太陽下曝曬，無須用力去擰乾它，自然就會曬乾。
房地合一稅若上路 帝寶房屋交易稅最高增加24倍
作者鉅亨網記者許庭瑜 台北 | 鉅亨網 – 2014年9月15日 下午5:25
根據財政部規畫新版的房地合一稅制方案，雖然細節還沒完全公布，但是未來房屋交易稅將會直接以房屋買賣價差當作基準，扣除基本費用後，直接成上所得稅稅率來作課稅基準。永慶房屋以近年帝寶價格試算後，發現房地合一上路後，交易稅金將會比過去的房屋評定現值課稅，要超出24倍，差距相當大。
政府嚴打房 房屋稅不斷調高
過去房屋交易稅是以「房屋評定現值」作為課稅基準，且房屋價格與土地價格是分開算的，使得房屋評定現值往往比市場交易價格低上許多，但是為了要嚴管房市交易以及達到居住正義，政府開始推行房地合一政策，直接以市價來計算課稅，因此稅金將大幅提升。
永慶房屋指出，若以帝寶為例，過去買進帝寶總價15800萬，之後以33000萬元成交賣出，若用過去的房屋評定現值方式來計算，由於評定現值僅1600萬，因此只要再乘上48%，以及所得稅的40%即可，也就是說1600萬*48%*40%=307.2萬。
但是未來房地合一後，不只稅賦納入所得稅，交易稅則直接以買賣價差當作基準，也就是買賣價差扣掉基本費用後，直接乘上所得稅率，且最高稅率也由40%上調至45%。假設該民眾所得稅率為45%，則本次買賣的交易稅計算方式，則是(33000萬-15800萬-1000萬)*45%=7290萬，整整比原本的房屋評定現值的計算方式高出24倍。
房地合一 針對多屋、豪宅、短期交易族群
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，目前房市主要受央行信用管制、房地合一實價課稅等政策壓抑，從政策來看，未來影響最大的房地合一實價課稅。不過課稅部分，將會區分自住、非自住不動產，依持有年數，設定分年扣除率，自住屋最高可減除獲利8成；根據統計，僅有一屋的民眾持有5年以上，免徵交易稅，以降低衝擊。
從政策規劃來看，持有房屋為自住、長期，且非高價豪宅的民眾，基本上稅率將不會如此嚴苛。房地合一政策推行後，僅持有一間房屋，且時間超過5年的民眾，將可以享有免徵交易稅的優惠，加上持有超過10年，還可以免除8成的稅收，如此一來便可以杜絕想利用房地產在短期賺取獲利的投機客。
房地合一實施前 將再掀一波節稅出售潮
今年台灣房市交易量縮，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛提到，受到明年可能實施房地合一實價課稅，估計在政策實施前，可望再掀新一波節稅獲利潮。在產品方面，政府持續調控，置產、高總價產品需求萎縮，未來實價課稅首當其衝，建議屋主可優先調節。而對於非住宅類產品及公寓、透天厝等持有年限久的產品，房地合一影響大，應先趁房地合一實施前出脫節稅。
目前政策有利自住進場，可趁供給量大、價格好談，在政策實施前，積極進場議價。銀行針對投資客限貸，對自住買方貸款金額及利率影響較小，自住民眾可放心進場。打房政策刺激屋主獲利了結，優質地段好物件難得釋出，正適合自住、置產需求進場。目前房市等待價修進場者多，在政策主導房市下，市場轉向買方市場，自住剛需為主力，故區域產品的性價比為購屋主要考量，生活機能強，具保值抗跌區域仍夯。
最後，葉凌棋提醒，選前政府仍積極調控，財政部仍持續查稅，房市投機不宜心存僥倖。整體而言，目前主要都會區房價漲幅縮小，部分區域已出現價格修正。第四季政策、選舉壓抑買氣，供給量過大、投資買盤重的區域，價格修正幅度會更明顯。提醒消費者應有風險意識，不宜採用過度擴張信用的購屋方式，對於投機買盤過重的區域、產品，購屋決策應該更加小心。
<<其他 >>
一年內賣自用宅 土增稅10%
2014/9/16【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
出售持有未滿一年的自用住宅，仍可申請一生一次優惠土地增值稅率，並按10%稅率繳稅。
財政部指出，土地稅法第34條第2項規定出售「前一年」未供營業或出租，係就土地所有權人持有期間而言，若持有未滿一年者，應自取得日起算至出售日止，只要符合土地稅法有關自用住宅的相關規定，仍可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
例如，甲將買進不到一年並做自用住宅使用的不動產出售，甲在取得這筆不動產之前，該土地用做小吃店營業使用。財政部表示，甲只要在取得後的持有期間內，符合做自用住宅使用規定，即使持有未滿一年，仍可申請按自用住宅用地稅率（一生一次）課徵土地增值稅。
依據稅法規定，土地所有權人出售土地只要符合五項要件，即可申請按一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，稅率為10%。包括：一、未適用過自用住宅用地稅率；二、出售前一年內未曾供營業或出租、三、地上建物為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記；四、都市土地面積未超過三公畝，或非都市土地面積未超過七公畝部分；五、自用住宅建築完成一年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。
留言列表
其他市區 (5)